2021年以來，由于“遭受多方圍攻”，房地產行業危機四伏，企業暴雷一個比一個驚人。從二三線城市的小房企、小樓盤逐漸向樓盤遍布全國的大企業升級，金額也從幾億到幾十億演變成千億級到萬億級，風險不斷加大且持續升級。很多企業自身已經無力回天。
目前，政府已經是紓困救助的主要牽頭人。在這期間，各地因地制宜，多措并舉，并不斷推陳出新，出現了很多創新工具和紓困模式，值得我們關注。
房地產紓困救助是當前經濟發展最重要的問題。我們知道，很多發達國家都經歷過房地產泡沫的深刻教訓，一旦處理不當，就會演變成巨大的金融危機和經濟危機。不但可能會將多年的發展成果歸零，甚至可能會讓社會發展舉步維艱甚至倒退。日本在90年代的房地產泡沫后，所謂失去的十年，其實到現在30年還沒完全緩過來。
如何選取最佳模式，將目前的泡沫處理好，爭取時間換空間，房價平穩軟著陸，是事關我國國運的重大內容。
一、債務輸血類模式
1、信貸注入模式
2、專項借款模式
3、紓困基金模式
4、債權收購模式
5、發債支持模式
二、股權變更類模式
6、股權轉讓模式，俗稱“接盤”
7、證券市場股權融資模式
8、破產重整模式
三、資產轉變類模式
9、棚改模式
10、保障性住房模式
11、土地收回模式
四、宏觀支持模式
12、政策集中支持模式
一、債務輸血類模式
為了救助房地產企業，為出險企業注入新的資金，解決流動性問題，按照借款的來源可以分為銀行信貸、專項借款、紓困基金、資產管理公司、信托等。
此類模式適用于債權債務關系明確，維穩壓力相對較小的項目。
1、信貸注入模式
這個模式比較簡單，但是確是最為廣泛運用的，很多項目風險就在比較基層的政府就得到了救助，而且類似工作都是不宣傳的，所以大家還不一定熟悉。主要就是向出險企業發放新的貸款助其渡過難關。
一個公司出險后，首先要分析原因判斷風險類型，如果其資產負債率不是很高，是各種原因引發的流動性風險(房子賣不掉，債務到期違約謠言、股價被狙擊、主要負責人涉案等等)，很多地方就采用信貸救助模式。
這里有時需要政府向銀行施壓(很多房子已經賣掉了，銀行貸款的協議也已經辦好了，但是銀行往往聲稱沒有額度，沒有權限，上級審批慢)，信貸救助第一步就是要讓該放的按揭貸款全部發放。
需要指出的是，到目前，法律還是規定樓房要結頂銀行才能發放按揭貸款;但在以前房地產火爆時，很多企業和銀行為了早日回款，其實很多銀行提前就發放按揭貸款了。但在救助時，很多銀行會用結頂這個理由來拒絕發放按揭貸款(畢竟心里沒底，怕擔不良風險)。
這里就需要政府統盤考慮，對于一些能夠盤活的項目，就差那么幾千萬，小一億的工程款缺口，為了廣大購房者的權益，為了保交房，適當的放款按揭條件是值得的。全國那么多的風險樓盤得到救助，也沒有因為這個原因而出什么亂子。
(2)另一類，就是按揭貸款盡可能發放后還不夠，就再需要信貸支持。
這里有一點常識要掃盲，就是銀行對房地產企業是不能發放流動資金貸款的，只能發放房地產開發貸款，然后對個人發放按揭貸款(按揭貸款用于日常工程)。
但是出險時，銀行肯定不可能再發放房開貸了。這里有個變通的做法，就是另外一家企業名義貸款(比如說政府協調的國資公司，一般也是子公司，當然這里如果一定需要抵押擔保，就采用房地產公司的第三方抵押)，貸款后資金劃撥到房地產企業，支付工程款，等到企業有回款后再償還這筆貸款。
2、專項借款模式
2022年8月，住建部會同財政部、人民銀行等有關部門出臺專門措施，以政策性銀行專項借款的方式，額度是2000億元的“保交樓”專項借款。封閉運行、?？顚Ｓ?，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付，央行再貸款支持，財政給予貼息。
2022年11月，人民銀行和銀保監會又出了16條意見，再次提及做好“保交樓”專項借款工作。專項借款具體是向當地政府(國資公司融資平臺名義)發放貸款，政府負責借用還(見下圖)。
該模式的特點有：
一是責任大。由于貸款主體是政府平臺，其實就是政府兜底，納入政府債務管理。借款時需要地方主要領導承諾拍板，目前房地產行業寒冬還沒有明顯的起色，這三年來的疫情，房子賣不出去，政府財政也受到賣地款、房地產稅收的減少，抗疫支出的雙重打擊，財政吃緊，已經到了不得不降低公務員收入的地步。這種情況下，政府都比較謹慎。
二是配套貸款支持。如果貨值可以覆蓋專項借款還有多的，鼓勵金融機構配套貸款。如果不能覆蓋，但是只要政府出面明確了還款來源，也鼓勵配套。配套貸款的對象也是政府平臺公司(和專項借款一致)，而且是明確按照“后進先出”原則，項目剩余貨值的銷售回款要優先償還新增配套融資和專項借款。(還有一點，就是新增配套貸款比專項借款還要優先償還)。央行出臺再貸款政策支持，據了解，近期央行擬發布“保交樓”貸款支持計劃：在2023年3月31日前，央行將向商業銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業銀行提供配套資金用于助力“保交樓”。
三是項目入圍要求嚴格。因為是再貸款支持，財政貼息，政府擔保，為了防范道德風險和反腐敗，專項借款嚴格用于“保交樓保民生”的已售、逾期、交付難的項目，要求資質好，信用高，優質資產多，拿到錢能馬上形成開工交付的項目。
四是封閉運行。開立政府托管專戶，資金封閉運行，收入支出都由政府指定部門逐筆審核(一般為住建部門牽頭，多部門共同參與監管)。與原來項目的預售資金監管分離，可以避免很多法院凍結，司法處置的問題。
3、紓困基金模式
紓困基金主要就是讓撬動社會各界力量資金，有效注入房地產項目，盤活項目的流動性，主要的資金來源有政府，央企、地方資產管理公司，地方國有企業，金融機構，房地產企業、建筑企業等等。
2022年以來，鄭州、南寧、浙江、湖北、陜西等省市明確設立紓困基金，穩定房地產市場發展。國家還將建立千億級的紓困基金，擬對12家大型房地產企業項目開展紓困。紓困基金的能夠提供債券、并購等多種方式，操作和信貸求助、收并購相比更為靈活，可以有效保護賣出人。在項目緊張的時候，社會各路資金尤其是同行的資金虎視眈眈，常常痛打落水狗，幾個億的股權只想用幾千萬就買下來，搞得很多房地產企業就是不愿意廉價瘦身，賣出資產，時間越拖余越只能躺平了。
紓困基金很多是社會資本，所以也是營利性很強，安全性要求很高，紓困基金在設立之初便深入考慮了未來收益、基金收益及退出等問題?；鹜x擇凈資產較高，救助風險相對較低，容易盤活容易獲得收益的項目，比如基金常常選擇寫字樓，不選個人住宅項目，就是因為住宅牽涉面廣，求助起來矛盾困難更多。
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4、債權收購模式
資產管理公司，信托等機構通過直接收購債權來支持企業。如今年，東方資產管理公司收購冠通大城的17.3億元債券。光大信托收購很大熏山華庭和恒大悅龍臺7.79億元債權。
5、發債支持模式
第二支箭原來是支持民營企業的。本輪房地產發展到現在，很多救助的新聞中，感覺主要就是支持房地產民營企業了。這里發債的企業由于負面新聞，往往需要進一步增信，如2022年推的“信用緩釋工具”和后來8月份中債信用增進公司直接100%擔保。
一旦企業能夠持續發債，流動性風險就得到了根本性好轉。所以發債支持模式一般是先用流動性注入的方式來改善資產負債，然后再包裝到債券市場去發債。
二、股權變更類模式
主要是通過股權轉讓(兼并收購)，證券市場股權融資，破產重整方式。
本輪風險企業大多還是資產大于負債的，企業出讓部分所有權，解決因房地產市場突然降溫引發的流動性危機是目前主要做法。
6、股權轉讓模式，俗稱“接盤”
很多地方性房地產企業，最后一般是由政府出面找個實力雄厚的下家(優質房企，國企央企等)渡過難關。這里很多兼并收購需要銀行并購貸款、并購主體債券等支持。
除了企業間的收購，資產管理公司和信托也積極參與，通過“資產管理公司+信托”“資產管理公司/信托+代建”“優質房企+資產管理公司/信托+出險企業”等方式，發揮兩者在處置不良資產和融資方面的優勢，加快兼并收購的落地和資源盤活。
據華融官方數據顯示，截至10月末，中國華融正在推動中的房企紓困項目有16個，預計相關項目將實現上下游供應商10.74億元工程款、材料款順利清償，并保障22548套商品房按期交付，帶動256.89億元項目復工復產。
7、證券市場股權融資模式
股權融資是被譽為第三支箭。
2022年11月份證監會5條措施力度很大，包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產企業境外市場上市政策、進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用、積極發揮私募股權投資基金作用等。股權融資主要優點是融資同時不會增加企業的負債規模。
11月，多家房地產企業宣布證券市場再融資計劃，建發國際集團(HK.01908)宣布以先舊后新進行配股。建發國際集團計劃將按配股價每股17.98港元，較最后交易日那天的每股19.86港元的收市價，折讓約9.47%，配售4500萬股股份，涉及資金約8.09億港元。大名城(SH.600094)發布關于擬籌劃非公開發行股票的提示性公告，擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票。北新路橋(SZ.002307)、福星股份(SZ.000926)、世茂股份(SH.600823，)相繼發布籌劃定增事項公告。
8、破產重整模式
資不抵債的房地產企業破產后，主要方式是和解、清算和重整。
和解要債權人讓步，房地產企業都是廣大老百姓的血汗錢，掏空了六個口袋，很難和解。
清算方式下產權交割稅負較高，會降低債權人清償比例。重整在房地產企業破產中有著獨特的制度優勢，比如能使債務人資產價值最大化，有利于保護債權人利益等。
重整也分為出售式、存續式、清算式三種，共同特點就是保存破產企業主體資格，承擔“保交樓”，工程款等優先債權。破產重整模式的主要風險一般為重整計劃債權人會議不通過、銷售去化不達預期、融資難風險、計劃執行不力等四大風險。這里就需要地方政府的大力支持，通過行政+司法來破除一些體制機制障礙，加大配套政策也可以更好維護債權人合法權益和盤活優質資產。
三、資產轉變類模式
政府主導，轉變出險的企業(項目)的資產的性質、用途等屬性，緩解企業流動性壓力，主要有棚改、保障性住房、土地回收等模式。
9、棚改模式
主要是將原項目(一般為安置房項目)變更為棚改項目，這樣地方融資平臺可以向政策性銀行申請棚改專項貸款，適當包裝后可以盡可能多的申請貸款(一般可以達到40-50%)，來解決項目資金短缺問題。
棚改項目一直以來是地方拉動房地產銷售的重要手段。居民老房子被征遷了，勢必要買新的房子，而且現在大部分地區的征遷補償的力度都非常大，購買力也不用擔心。這里重要的環節，就是要將項目建設好，宣傳好，最好積極引導老百姓采用定點實物安置的方式，直接選擇棚改項目來安置。
如果大多是貨幣安置，那么大家自由選擇樓盤購買，對本項目的紓困效果可能就沒有那么明顯。當然，如果被紓困的項目非常受購房者青睞，同一個地區的貨幣安置的老百姓都會集中來買這個項目，效果也會很明顯。棚改項目還款資金比較靈活，項目公司可以用土地綜合收益或其他籌款方式還款，政府平臺實際承擔兜底責任。
10、保障性住房模式
主要做法是政府通過直接購買項目現房作為安置房，主要紓困哪些銷售困難，大量積壓現房的項目。
在前期恒大暴雷期間，有些地方就政府購買恒大的未銷售項目作為安置房，確保本地恒大項目的運作。
11、土地收回模式
其實這也算不上什么模式，本來政策就是規定長期沒有動工就無償收回土地的，只是以前房地產好的時候，沒有動工也就象征性動工，政府監管部門也就沒有采取土地收回的措施。
但是現在如果房地產公司項目不行了，同時還有土地沒有動工，政府一般可按出售價格收回土地，回籠資金用于紓困項目。
四、宏觀支持模式
12、政策集中支持模式
其實這也很難稱為模式，但是其他模式主要大多是圍繞如何在流動性方面支持，真金白銀，政策出臺往往不是那么直接的針對一個項目或一家企業，但是在房地產紓困中也是十分給力的。
一是貨幣政策，主要是調整首付比例，降低房貸利率來支持(主要是通過5年期LPR利率來引導銀行對企業“讓息”)，讓購房者原來買不起買不了的具備了購房實力，激發整體市場的銷售。
二是財政政策，其實財政政策也可以大有作為，比如減少和降低房地產開發過程中的各種稅費，借紓困重新確立合理分配機制，政府對企業“讓利”。
三是價格政策，房地產價格政策是非常復雜的，如果要房地產平穩發展，當務之急是“穩房價”，房價的快速上漲就是醞釀泡沫和危機，快速下跌就是泡沫刺破和危機促發，只有通過穩定價格的政策，然后結合土地、稅收、貨幣和財政等綜合治理，最終讓市場認可時間換空間，回歸理性價格。
四是管理政策，就本輪危機而言，主要風險是挪用項目建設資金加倍杠桿，在行業風向變化時造成的流動性風險，如果要降低風險，就要加強資金杠桿的管理。預售資金管理要么加強要么干脆取消(其實預售制度是造成風險的很大因素，如果沒有預售制度，就像二手房交易一樣，不會有保交樓、保民生的重大危機)。
